MONDOMINIO

Tizio è proprietario di un appartamento molto grande, al quarto piano di un condominio. La sua unità immobiliare esprime 120 millesimi.

Caio abita al secondo piano dell'edificio e la sua unità immobiliare è tra le più piccole ed esprime un valore pari ad 80 millesimi.

L'assemblea del condominio nel quale abitano i due decide di regolamentare il posteggio degli autoveicoli in alcune parti comuni: ogni condomino ha diritto ad un posto auto.
Tizio non ci sta e impugna quella decisione: "com'è possibile che io, che sono proprietario dell'unità immobiliare che esprime più millesimi, debba soggiacere ad un uso così penalizzante delle parti comuni?"

Questa nella sostanza, la storia che ha portato la Cassazione, con la sentenza n. 820 del 2014, ad esprimersi, ribadendo il proprio consolidato orientamento, sulla differenza che corre tra misura del diritto sulle parti comuni e diritto d'uso delle medesime.

Per la cronaca è bene specificare che tanto in primo, quanto in secondo grado le doglianze del condomino impugnante erano state respinte, ossia: il giudice di pace, prima, ed il Tribunale, poi, avevano ritenuto legittima la decisione assembleare di assegnazione di un posto auto per ogni unità immobiliare. (Da non perdere Se ci sono più condomini che parcheggi è legittimo deliberare l'uso turnario)

Da qui il ricorso per Cassazione del condomino, al cui esito la Corte ha confermato quanto stabilito nella sentenza di secondo grado che era stata impugnata.

Si legge in sentenza: "occorre in linea generale puntualizzare, quanto alla questione della misura di utilizzazione della cosa comune, che nell'attuale regolamentazione giuridica del condominio, la stessa non è certamente in rapporto con la quota maggiore o minore di proprietà del singolo condominio ed è totalmente sganciata dalle "tabelle millesimali" utilizzate per il calcolo delle spese relative alla gestione del bene stesso.

Occorre sul punto fare invece riferimento a quanto prevede l'art. 1102 c.c. secondo il quale, ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune, "purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto" (Cass. 16 gennaio 2014, n. 820).

In buona sostanza: il diritto sulle parti comuni, ai fini della ripartizione delle spese e del funzionamento dell'assemblea, è legato ai millesimi di proprietà ma il diritto d'uso delle medesime è paritario e rispetto ad esso i millesimi non hanno alcun valore, cosicché mentre per l'assunzione della decisione, se presa in assemblea, i millesimi sono fondamentali, per la sua attuazione non bisogna tenerne conto ma è necessario garantire il pari diritto d'uso di tutti i comproprietari.

Proseguendo nel proprio ragionamento, gli ermellini hanno ricordato che con riferimento ad una fattispecie analoga ebbero modo di affermare quanto segue: "L'utilizzazione a parcheggio dei viali adiacenti agli edifici di un complesso condominiale configura un uso della cosa comune (ulteriore rispetto alla ordinaria destinazione degli stessi ad accesso ai vari fabbricati); pertanto la disciplina di tale utilizzazione (con limitazione, nella specie, ad una sola vettura per unità abitativa) disposta dall'amministratore nell'ambito delle attribuzioni che gli competono a norma dell'art. 1130, primo comma, c.c. ovvero, a maggior ragione, (come nella specie) dall'assemblea, non riguarda la misura del godimento riconosciuto ai singoli condomini sulla cosa comune ma raffigura una modalità d'uso della cosa stessa..." Cass. Sez. 2, n. 772 del 25/01/1997)" (Cass. 16 gennaio 2014, n. 820).

Ciò vuol dire che fintanto che l'assemblea non decide in merito alla regolamentazione dell'uso di una cosa comune, l'amministratore, nel rispetto del diritto al pari uso, può assumere un proprio provvedimento, vincolante per tutti i condomini (art. 1133 c.c.), che disciplini l'utilizzazione della medesima.